Финансы из нового кармана

Уже более двух лет новостройки обязаны продаваться с использованием счетов эскроу. Это должно обезопасить дольщиков от финансовых потерь, если на стройке что-то идет не так. Однако с 1 июля 2021 года право расходовать деньги новых покупателей сразу на строительство получил Федеральный фонд защиты прав дольщиков, который создан для достройки проблемных объектов по всей стране. При всей видимой логичности нововведения оно несет в себе риски появления новых обманутых дольщиков и новых застройщиков-банкротов. И касается это почти всей России за исключением разве что Москвы. А почему?

Откуда берутся средства на достройку проблемных новостроек

Согласно Единому реестру проблемных объектов в России около 2,9 тыс. жилых долгостроев. Это немногим больше четверти ото всех строящихся жилых домов, что не относятся к долгостроям. Чтобы их достроить, требуется финансирование. Застройщики, которые начинали эти стройки, зачастую такой возможности не имеют — большинство из них находится в процедуре банкротства, поэтому банки кредиты на достройку им вряд ли дадут, слишком уж высоки риски невозврата средств. У самих дольщиков, превратившихся в обманутых, обычно тоже не получается объединиться и дособрать деньги на достройку. Новые компании за достройку чужих долгостроев берутся неохотно, поскольку не всегда видят коммерческую выгоду от этого процесса. Поэтому чаще всего дома достраиваются на средства компенсационного фонда и бюджетные средства — федеральные, местные или те и другие сразу.

В Москве, например, завершение работ на большинстве проблемных объектов финансируется исключительно из столичного бюджета. Такое беспрецедентное решение принял мэр Москвы Сергей Собянин, посчитав возможным не использовать для достройки столичных долгостроев федеральные деньги. Более того: на это не тратятся и средства компенсационного фонда, который специально создавался на случай возникновения проблем на стройплощадках. До перехода на счета эскроу все застройщики обязаны были перечислять в этот фонд по 1,2% от стоимости каждого заключенного договора долевого участия, а сейчас те же суммы идут от тех компаний, которые продолжают строительство новостроек по старым правилам. По данным Москомстройинвеста (комитета при правительстве Москвы, который контролирует ведущееся в столице долевое строительство), на сентябрь 2021 года доля таких объектов составляет 27%.

По такой схеме в Москве достаиваются, например, ЖК «Царицыно», ЖК «Терелецкий парк», ЖК «Марушкино» и пр. Часть других долгостроев (ЖК «Академ палас», ЖК «Легенда», ЖК «Малыгина, 12» и др.) достраивает специально созданный для этих целей Московский фонд защиты прав дольщиков, контролируемый Москомстройинвестом. Он также финансируется исключительно из бюджета города Москвы, не используя ни средства компенсационного фонда, ни деньги федерального бюджета.

Зачем для достройки региональных долгостроев понадобились деньги новых дольщиков

Остальные регионы России в большинстве случаев не имеют финансовой возможности самостоятельно решить проблемы обманутых дольщиков. Поэтому для них был разработан иной механизм — через Федеральный фонд защиты прав дольщиков. Он финансируется из федерального бюджета, направляя эти средства на достройку региональных долгостроев, а также использует деньги компенсационного фонда, который находится в его управлении. В компенсационный фонд, к слову, существенная часть денег поступает от столичных застройщиков, поскольку именно здесь строится больше всего жилья, а цены на него самые высокие по стране. Получается, что Москва не только самостоятельно решает проблемы собственных обманутых дольщиков, но и, не расходуя средства компенсационного фонда, помогает достраивать долгострои в других частях России.

Однако финансово участвовать в строительстве должны и сами регионы — это обязательное условие Федерального фонда дольщиков. Причем пропорция между деньгами, идущими от Федерального фонда, и местными вложениями в каждом субъекте Российской Федерации своя, а суммарный объем средств, которые Фонд планирует получить от регионов, оценивается в 19 миллиардов рублей. Проблема в том, что даже частичное финансирование по силам не всем, а некоторые регионы с софинансированием достройки вообще не согласны. Например, чуть меньше года назад губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко громко высказывал свое недоумение, что Федеральный фонд требует с региона 2,55 миллиарда рублей, хотя до этого в компенсационный фонд местные застройщики уже перечислили 9 миллиардов рублей. Именно за счет этих денег, по мнению губернатора, и должно достраиваться проблемное жилье.

Итог таких разногласий: власти разных регионов решили отозвать около 85 проблемных объектов, переданных Федеральному фонду дольщиков. Например, в той же Ленинградской области, а также Красноярской отзывают по 25 объектов, а в Краснодарском крае — 15. Это одна из причин, по которой достройка проблемных объектов происходит медленнее, чем хотелось бы, а иногда не происходит и вовсе.

Чтобы облегчить ситуацию, к достройке проблемных объектов решили привлечь новых дольщиков. Идея в следующем. В некоторых новостройках к моменту превращения их в долгострои были проданы далеко не все квартиры. Поэтому законодателям показалось логичным эти квартиры тоже выставить на продажу, а средства, полученные от их реализации, сразу же вложить в достройку. Такая норма была закреплена во вступивших в силу летом 2021 года поправках к закону «Об участии в долевом строительстве», по которому возводятся все российские новостройки. Касается она только тех объектов, которые достраиваются через Федеральный фонд защиты дольщиков.

Почему сделки без счетов эскроу могут быть опасными для дольщиков и застройщиков

Чтобы средства новых покупателей проблемных объектов можно было тут же пускать на достройку, они должны сразу поступать на расчетный счет фонда, а не на счета эскроу, как это происходит в новостройках, не являющихся долгостроями. Именно так теперь и прописано в 214-ФЗ, именно такой подход таит в себе сразу две потенциальных опасности.

Первая опасность связана с возможностью появления новых обманутых дольщиков. Дело в том, что далеко не всем новым застройщикам, взявшимся за завершение проблемных объектов, удается их достроить. Некоторые по той или иной причине с задачей не справляются, новостройка вторично становится проблемной — такие примеры есть. Если деньги новых дольщиков не будут храниться на счетах эскроу (с которых в случае чего покупатели смогут их забрать), а будут сразу пущены в стройку, при новой приостановке строительства граждане останутся ни с чем, став новыми обманутыми дольщиками. Федеральный фонд утверждает, что такие ситуации маловероятны, потому что деньги будут контролироваться банком. Однако как это будет происходить на практике — непонятно, ведь механизм со счетами эскроу для того и создавался, чтобы снять риски дольщиков. А в данном случае риски сохраняются в полном объеме.

Вторая опасность касается коммерческих застройщиков, чьи объекты никогда не попадали в разряд долгостроев. Они, в отличие от застройщиков проблемных объектов, к деньгам дольщиков получают доступ лишь тогда, когда дома введут в эксплуатацию — до этого момента средства, гарантируя безопасность дольщиков, лежат на счетах эскроу. Поэтому возводятся такие новостройки либо на собственные средства застройщика (что бывает редко), либо на банковские кредиты — так называемое проектное финансирование. Поскольку такие кредиты выдаются не безвозмездно, а под проценты, дополнительные затраты отражаются в стоимости строительства и в ценах, по которым продаются будущие квартиры.

В случае проблемных объектов таких дополнительных затрат не будет — там средства дольщиков будут сразу пускаться в стройку, что позволит продавать квартиры по более низкой цене, создавая серьезную конкуренцию тем новостройкам, что строятся без задержек. А поскольку покупатели всегда предпочитают более низкие цены, есть риск, что они переориентируются на новостройки, достраиваемые Федеральным фондом, а у остальных застройщиков возникнут проблемы с продажами. А это шаг в сторону появления новых застройщиков-банкротов, а вслед за ними — новых проблемных объектов и новых обманутых дольщиков.

В каких регионах могут возникнуть сложности с продажей непроблемных новостроек

Шансы таких ситуаций тем выше, чем больше в том или ином регионе доля проблемных объектов. Узнать, где эта доля критична, можно из данных Единой информационной системы жилищного строительства, в которой все застройщики обязаны размещать информацию о своих проектах.

Так вот, в девяти регионах России количество проблемных жилых домов равно или превышает число тех, которые возводятся без нарушений прав дольщиков. Например, на Камчатке и в Карачаево-Черкесии абсолютно все новостройки проблемные. В Омской области на 41 жилой долгострой, включенный в реестр проблемных объектов, приходится 36 домов, где проблем нет. А в Бурятии и тех и других объектов поровну — по 36.

Еще в семи регионах доля проблемных объектов находится в диапазоне от 50% до 100% от строящихся в нормальном темпе домов. Причем среди них есть те, которые на первый взгляд воспринимаются благополучными. Например, Московская область (751 проблемный жилой дом и 841 строящийся без проблем) и Ленинградская область (251 объект и 328 домов соответственно). В 19 регионах количество проблемных жилых домов от 30% до 50% по отношению к беспроблемным новостройкам. Еще в 11 регионах — от 15% до 30%.

В оставшихся регионах ситуация значительно лучше — в них долгостроев меньше 15%. Однако полностью жилых долгостроев нет лишь в восьми регионах, среди которых, например, Белгородская область, где на 61 ныне строящийся жилой дом нет ни одной проблемной новостройки. То есть только в них искусственная ценовая конкуренция невозможна.

На особом положении и Москва, которая также входит в группу, где доля проблемных объектов меньше 15%. Поскольку столичные власти не планируют использовать деньги новых дольщиков на достройку проблемных объектов в обход счетам эскроу, да и по счетам эскроу привлекать их не собираются, «подножку» коммерческим застройщикам они не подставят. А во что законодательные нововведения выльется в других регионах России, пока можно лишь предполагать, хотя возможный негативный сценарий уже прорисовывается. Впрочем, как оно будет на самом деле, покажет лишь время.